厦门楼市回温:前10月新房成交11245套

  • 日期:03-12
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原标题:房地产市场⑧ |地价减半至两位数地价;厦门房地产市场回暖

来源:中国房地产报公开号码

中国房地产报记者苗叶|北京报道

11月25日晚,央行发布《中国金融稳定报告(2019)》。截至2018年底,全国居民资本杠杆率为60.4%,其中厦门以居民资本杠杆率172.2%排名第一,深圳以144.4%排名第二,杭州以136.7%排名第三。主要原因是这些城市的房价高,上涨快,而且居民有很强的投资环境。

厦门是一个网络红城,厦门的房价也是“网络红城”的话题。在厦门购买土地是许多住宅企业的布局梦想。

11月19日,钟君以59.4亿元的总价格赢得了厦门湖里2019P01地块,引起了广泛关注,因为该地块打破了厦门土地市场的地板总价和单价记录,真正成为“双料之王”,地板交易价格达到每平方米元。厦门市场高地价地块的频繁出现最早可以追溯到2016年,厦门楼市“减半”的传言直到2018年才得以平息。

关于这次创建厦门“地球之王”的动机,钟君说,厦门是基于对厦门岛的认可和对市场及稀缺土地价值的尊重而获得这块土地的。在此之前,钟君在岛上的项目已经得到了更好的净化,这增强了夺取土地的信心。

厦门市土地开发中心相关工作人员在11月19日的土地拍卖现场表示,今年年底之前,岛上将会有更多的地块。岛上久负盛名的“土地拍卖”赢得了钟君的“大地之王”,这无疑在今年“低价拍卖”的基调下,强烈搅动了低迷的土地市场。在高价土地的背后,厦门岛土地供应的稀缺性也更加明显。

自6年前以来,厦门岛只开发了3块商业和住宅用地。上一次土地转让是在2013年,当时建发集团以每平方米人民币的底价赢得了建发洋溪项目所在的地块,成为当时岛上的单价土地王。

“成熟的热区不仅对房价下跌有很强的抵抗力,而且土地拍卖的价格也不能降低,因为高质量的匹配是地块的强大资本。”一名闵部房屋企业内部人士表示。

2018年9月20日,建发集团在该岛以每平方米人民币的底价赢得了凌雪2018P02地块总价57亿元。同年12月21日,钟君以每平方米人民币的底价赢得2018P03地块。当时,它还一举创下了厦门土地王的新纪录。当时,该地块的起拍价为每平方米人民币。

厦门一家房地产研究机构的总经理表示,厦门岛集中了更多优质的配套资源,一直是当地居民和外国居民置业的首选。住房需求多年来没有下降。此外,厦门岛已连续5年未出售商业和住宅用地,岛内土地供应紧张,供需矛盾突出,存量新房较少,大量改善需求无法满足。这也导致了岛上每次都有住宅小区出售,总会引发房屋企业的竞争。"厦门岛的开发风险比岛外低."

在2019年中国房地产开发企业十大品牌价值排行榜中,除排名第十的华夏幸福之外,其他九家房地产企业都在厦门落户,在厦门拥有一批房地产项目。其中,除了中国恒大、富力地产各开发一个项目外,中海、万科、保利、碧桂园、华润置地、龙湖、融创中国等七家房企在厦门都有多个项目。

yi ju研究所智库中心的研究主任严跃进认为,厦门现在正处于住宅企业从低到高的节点。厦门土地供应少,市场昂贵。同时,厦门是福建经济水平最高的城市。城市建设的基本面继续改善,这也给住宅企业带来了提振。土地的转让与地点有关,

诸葛房屋搜索数据研究中心的分析师郭世英认为,厦门土地资源的稀缺是房屋公司的一个重要战场。钟君的“双料土地王”将赌注押在岛上的资源和未来地块的价值上,这并不意味着厦门是房地产企业的高投资地。该地块的二手房均价达到了每平方米元,新房均价也达到了每平方米元。从厦门的卖地量来看,从1月到10月,厦门总共卖了11块地,比去年同期的14块减少了3块。此次交易的计划建筑面积同比下降37.97%,交易底价同比下降6.14%。这表明今年厦门整体土地市场表现平平。在过去的10年里,被誉为高性价比生态园林城市的厦门房价经历了快速增长。从年平均成交价格来看,厦门岛的平均价格从2008年的47,000元左右上涨到2018年的47,000元左右,岛外四个地区的平均价格从10年前的6000元左右上涨到30,000元左右。十年来,厦门岛的二手房增加了8倍左右。特别是在2016年和2017年的高峰期,厦门岛的新房开盘价将从6万元到7万元不等,而该岛4万元以下的二手房则无迹可寻。岛外3万元以下的新房子也基本消失了。

房价的急剧上涨带来了严格的控制。2016年下半年,厦门楼市限购限贷政策相继出台并升级。为了配合房地产市场的调控,厦门的土地市场也开始出台一系列关于转让的新规定。然而,无论是“竞标者只能竞拍一块土地”的规则,还是首次以“限定地价、竞拍建设”的形式出售土地的土地拍卖,都不能有效遏制土地市场的过热。直到2017年“6月21日拍卖”开始实行“一次性全部公开销售”的新规则,厦门的土地销售价格才真正开始下降。

去年6月28日,住房和建设部和其他7个部委在全国30个城市中努力整顿房地产市场的混乱,厦门是其中之一。7月初,福建省和厦门相继发布文件,遏制房地产投机。

厦门的房地产市场和受监管的城市都在降温。2018年末,厦门的房价开始“暴跌”。与2017年3月的最高成交价格相比,2018年前7个月,该岛思明区的平均成交价格为每平方米人民币,下降了近1万元。岛外的四个地区也不同程度地下跌了每平方米6000元。

土壤摄影的数据更明显。2018年7月2日,厦门推出了五个商业和住宅小区。起价降低到每平方米-元。其中,翔安南部新城地块的底价最终比乔蓉百越大厦当时的底价低了50%。当时,《厦门神话破灭:地价腰斩,地王挥泪甩卖!房价下跌上万元!》的文章把厦门的房价推到了全国舆论的前沿。

阎跃进认为,厦门房地产市场去年“减半”的传言有政策和市场两方面的原因。厦门是买方市场,整体供销价格呈下降趋势。去流通期已延长至24.9个月。也有可能是监管抑制了消费需求,厦门房地产市场经历了一个飙升的泡沫,然后才逐渐消除。虽然调控政策没有明显放松,但相关政策已经开始出现“突破”,与房地产市场调控相协调的土地出让规则也有所调整。整体市场将会相对稳定,开发商将会更加理性地征地。

2019年一开,厦门房地产市场将迎来一波“春天”,这将直接推动上半年商品房成交量超过2018年总量。今年下半年,岛上新项目稀少,一些住宅区新项目销售火爆

城市竞争力和购买力排名也揭示了厦门房地产市场未来的发展趋势。厦门在中国社会科学院发布的“中国城市竞争力排行榜”中排名第13位,主要衡量经济发展水平。在壳牌研究院和21世纪工业研究院联合发布的《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》中,根据政策趋势、产业集聚、城市化进程、人口流动性等指标,一线城市和重点二线城市基本进入前20名,而厦门以0.48的购买动力指数进入前10名。

"综上所述,厦门的房地产需求仍有很大潜力。常住人口的逐年增长也意味着城市的住房需求逐年增加。根据厦门的人口发展计划(2016-2030),该市的常住人口预计在2020年达到450万,2030年达到550万左右。因此,在厦门,房子的需求方总是存在的。”厦门一家房地产中介的内部人士表示。

郭世英认为,从厦门商品住宅的月成交量来看,今年“小春”过后,厦门的房地产市场更好。新建商品住宅成交量持续攀升至6月份,当月新建商品住宅成交量接近2000套。在目前房地产市场调控不放松的情况下,厦门楼市预计未来不会有太大波动,并将保持稳定发展。